Oui. Les ressortissants étrangers peuvent légalement acquérir un bien immobilier à Maurice, mais la propriété étrangère est réglementée. Cela signifie qu'un non-citoyen ne peut pas supposer que toute maison, appartement ou terrain sur le marché local lui est automatiquement accessible.
Maurice a établi plusieurs voies reconnues permettant aux acheteurs internationaux d'acquérir des biens immobiliers. Il s'agit notamment du Schéma de Développement Immobilier (Property Development Scheme — PDS), des biens développés dans le cadre des anciens Schémas des Complexes Touristiques (Integrated Resort Scheme — IRS) et du Schéma Immobilier (Real Estate Scheme — RES), des résidences éligibles au sein du Smart City Scheme, de certains appartements dans des immeubles comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée — communément appelés appartements G+2 — et des biens proposés dans le cadre de l'Invest Hotel Scheme (IHS).
Les règles, le processus d'approbation et les implications en matière de résidence varient selon le type de bien acquis.
La distinction essentielle est la suivante :
Ce guide présente les principales options en termes clairs.
Quels biens un étranger peut-il acheter à Maurice ?
Pour la plupart des acheteurs internationaux envisageant un bien résidentiel, les principales voies sont les suivantes :
| Voie d'acquisition | Un étranger peut-il acheter ? | Ce que cela signifie | Potentiel de résidence |
|---|---|---|---|
| Property Development Scheme (PDS) | Oui | Programmes résidentiels approuvés conçus pour permettre la propriété étrangère | Oui, sous réserve du seuil d'investissement qualifiant |
| Integrated Resort Scheme (IRS) / Real Estate Scheme (RES) | Oui | Anciens schémas approuvés ; les biens existants et de revente restent pertinents | Oui, sous réserve du seuil d'investissement qualifiant |
| Smart City Scheme | Oui | Biens résidentiels approuvés au sein de développements Smart City éligibles | Oui, sous réserve des conditions qualifiantes |
| Appartements G+2 | Oui, sous conditions | Appartements dans des immeubles en copropriété éligibles comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | Oui, à un niveau d'investissement qualifiant distinct |
| Invest Hotel Scheme (IHS) | Oui | Chambres, suites, appartements ou villas hôteliers approuvés vendus à des investisseurs individuels | Potentiellement, sous réserve des conditions qualifiantes |
| Bien résidentiel local ordinaire | Pas automatiquement | L'acquisition dépend du statut de l'acheteur et de la voie juridique disponible | Cas par cas |
| Terrain | Restreint | Certaines parcelles viabilisées approuvées peuvent être éligibles, mais un terrain ordinaire ne peut pas être supposé accessible à un acheteur étranger | Selon la voie choisie |
La voie choisie est déterminante. Les acheteurs doivent s'assurer qu'un bien particulier est éligible à la propriété étrangère avant de s'engager dans l'acquisition.
Qu'est-ce que le Property Development Scheme ?
Le Property Development Scheme (PDS) est l'un des principaux cadres permettant aux non-citoyens d'acquérir un bien résidentiel à Maurice.
Un développement PDS est un projet résidentiel approuvé pouvant inclure des villas de luxe, des appartements et d'autres résidences, ainsi que des équipements et des services gérés.
Pour un acheteur international, le PDS est important car il constitue un cadre clairement reconnu pour la propriété étrangère.
L'Economic Development Board de Maurice (EDB) — l'organisme gouvernemental chargé d'administrer de nombreux processus d'investissement étranger et d'acquisition immobilière — indique actuellement qu'un non-citoyen acquérant un bien résidentiel PDS éligible pour un montant d'au moins 375 000 USD, ou son équivalent, peut être éligible à un permis de résidence.
Le permis de résidence reste généralement valable aussi longtemps que le bien qualifiant est conservé.
Pour de nombreux acheteurs internationaux qui s'intéressent aux domaines de luxe établis de Maurice, le PDS revêt donc une importance à deux titres distincts :
- il permet la propriété étrangère qualifiante ; et
- un achat qualifiant peut également ouvrir une voie vers la résidence à Maurice.
Que sont les biens IRS et RES ?
Avant l'introduction du Property Development Scheme, Maurice utilisait deux cadres antérieurs :
- l'Integrated Resort Scheme (IRS)
- le Real Estate Scheme (RES)
Ces schémas ont contribué à établir le marché immobilier de luxe international de Maurice.
Bien qu'ils ne constituent plus le cadre principal pour les nouveaux développements, ils restent pertinents car les biens existants et de revente au sein des développements IRS et RES approuvés peuvent toujours être disponibles pour les acheteurs étrangers.
L'Economic Development Board continue de reconnaître les acquisitions et les reventes qualifiantes dans le cadre de ces anciens schémas.
Cela est particulièrement important lorsque l'on envisage un bien au sein d'un domaine de luxe établi.
Un bien ne devient pas inaccessible à la propriété étrangère simplement parce qu'il a été initialement développé dans le cadre d'une structure IRS ou RES antérieure plutôt que du cadre PDS actuel.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien dans le cadre du Smart City Scheme ?
Oui.
Le Smart City Scheme est un cadre gouvernemental mauricien encourageant les développements à grande échelle et à usage mixte pouvant combiner des biens résidentiels, des bureaux, des commerces, des équipements de loisirs et d'autres services.
Les biens résidentiels éligibles au sein d'un développement Smart City approuvé peuvent être acquis par des non-citoyens.
Les orientations actuelles de l'Economic Development Board prévoient également une voie vers la résidence pour les acquisitions qualifiantes répondant au seuil d'investissement applicable.
Les biens Smart City constituent donc une autre option pour les acheteurs internationaux, en particulier ceux qui envisagent des développements modernes à usage mixte plutôt que des domaines resort ou golf traditionnels.
Qu'est-ce qu'un appartement G+2 ?
Le terme G+2 peut paraître inutilement technique.
En termes simples, il désigne un appartement au sein d'un immeuble en copropriété éligible comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
G = Rez-de-chaussée
+2 = au moins deux étages supplémentaires au-dessus
Cette voie est importante car elle signifie que les acheteurs étrangers ne sont pas limités aux seules villas ou appartements situés au sein de programmes resort de luxe.
Les non-citoyens peuvent également acquérir des appartements éligibles dans ces immeubles en copropriété, sous réserve de l'approbation requise.
Les informations actuelles de l'Economic Development Board indiquent que le prix d'acquisition pour cette voie doit être d'au moins 6 millions de MUR ou son équivalent dans une autre devise convertible.
Il existe toutefois une distinction importante.
Le montant minimum requis pour acquérir un appartement G+2 éligible n'est pas le même que le montant requis pour être éligible à la résidence liée à la propriété.
Le seuil actuel de résidence liée à la propriété est plus élevé — généralement 375 000 USD ou son équivalent, sous réserve des conditions applicables.
Cette distinction est souvent négligée.
Qu'est-ce que l'Invest Hotel Scheme ?
L'Invest Hotel Scheme (IHS) permet la vente de chambres, suites, appartements ou villas éligibles faisant partie de développements hôteliers approuvés à des investisseurs individuels.
Cela est différent de l'achat d'une résidence privée conventionnelle.
Le bien fait partie d'un développement hôtelier et peut donc être soumis à des modalités spécifiques de gestion hôtelière, de location et d'usage personnel.
Les orientations actuelles de l'Economic Development Board prévoient également une voie de résidence lorsqu'un bien IHS éligible satisfait au seuil d'investissement et aux conditions applicables.
Pour de nombreux acheteurs résidentiels TLW, le Property Development Scheme, les biens IRS/RES existants, les résidences Smart City et les appartements G+2 sont susceptibles d'être plus directement pertinents, mais l'IHS reste l'une des voies reconnues pour la propriété étrangère.
Un étranger peut-il acheter une maison ordinaire à Maurice ?
Pas de la même manière sans restriction qu'un citoyen mauricien.
La propriété étrangère est régie par le cadre mauricien relatif aux non-citoyens (Non-Citizens (Property Restriction) Act).
En termes simples, cela signifie qu'un non-citoyen doit acquérir un bien par une voie légalement autorisée et obtenir l'approbation appropriée lorsque cela est requis.
Ainsi, lorsqu'un acheteur international voit une maison attrayante annoncée localement, les deux premières questions à se poser sont :
- Est-ce que j'aime ce bien ?
- Ce bien particulier est-il légalement disponible pour l'acquisition par un non-citoyen ?
Cela est particulièrement important lorsque l'on s'intéresse à des biens situés en dehors de développements établis spécifiquement structurés pour les acheteurs internationaux.
Les règles mauriciennes relatives à la propriété étrangère ont également évolué au fil du temps. Les acheteurs doivent donc se référer aux règles applicables à la date de leur transaction plutôt qu'à d'anciens articles ou supports marketing trouvés en ligne.
Les étrangers peuvent-ils acheter un terrain à Maurice ?
L'acquisition foncière par des étrangers est plus restreinte que l'achat d'une résidence achevée éligible.
Certains développements immobiliers approuvés peuvent inclure des parcelles viabilisées — des terrains préparés pour le développement résidentiel avec les infrastructures requises — qui peuvent être disponibles pour des acheteurs étrangers éligibles.
Toutefois, les règles dépendent du développement particulier et du cadre d'acquisition.
Par exemple, le Property Development Scheme contient des règles spécifiques régissant les parcelles viabilisées éligibles.
L'achat d'une parcelle ne confère pas nécessairement la même position en matière de résidence que l'achat d'une résidence achevée éligible.
Un acheteur étranger envisageant un terrain doit donc vérifier que la parcelle spécifique est autorisée pour l'acquisition par un non-citoyen, plutôt que de supposer que les terrains résidentiels ordinaires peuvent être librement acquis.
L'achat d'un bien immobilier à Maurice donne-t-il droit à la résidence ?
C'est possible — mais tout achat immobilier ne confère pas automatiquement la résidence à l'acheteur.
C'est l'un des points les plus importants qu'un acheteur international doit comprendre.
Dans le cadre de plusieurs voies immobilières reconnues, un investissement immobilier qualifiant d'environ 375 000 USD ou son équivalent peut ouvrir une voie vers la résidence à Maurice, sous réserve des règles applicables.
Cela s'applique actuellement aux acquisitions qualifiantes dans le cadre de dispositifs comprenant :
- le Property Development Scheme ;
- les biens existants éligibles de l'Integrated Resort Scheme et du Real Estate Scheme ;
- le Smart City Scheme ;
- les appartements G+2 éligibles ;
- et certains biens de l'Invest Hotel Scheme.
Il y a donc toujours deux questions distinctes :
- Suis-je légalement autorisé à acheter ce bien ?
- Cet achat particulier me qualifie-t-il pour la résidence ?
Si s'installer définitivement à Maurice ou y passer une partie importante de l'année fait partie des objectifs de l'acheteur, ces deux questions doivent être examinées dès le début.
Les étrangers ont-ils besoin d'une approbation pour acheter un bien à Maurice ?
Oui.
Les acquisitions immobilières étrangères s'inscrivent dans le cadre réglementaire mauricien.
Le processus exact dépend du type de bien acquis.
L'Economic Development Board de Maurice (EDB) administre ou participe au processus d'approbation pour plusieurs catégories d'acquisition immobilière étrangère.
L'EDB exploite également le Property Acquisition Management System (PAMS), un système en ligne utilisé pour certaines demandes d'acquisition immobilière impliquant des non-citoyens.
En pratique, les acheteurs acquérant un bien au sein d'un développement établi travailleront normalement avec le promoteur, leur conseiller et un notaire mauricien dans le cadre du processus d'acquisition approprié.
Un propriétaire étranger peut-il revendre le bien ultérieurement ?
En règle générale, oui.
Les biens qualifiants détenus par des acheteurs internationaux peuvent normalement être revendus, sous réserve des règles applicables au schéma immobilier particulier et de l'éligibilité de l'acheteur entrant.
Par exemple, le cadre de l'Economic Development Board prévoit la revente de biens qualifiants développés dans le cadre de l'Integrated Resort Scheme, du Real Estate Scheme et du Property Development Scheme.
L'acquisition dans le cadre de l'un de ces schémas ne signifie donc pas que le bien doit être conservé définitivement.
La procédure exacte de revente et les taxes ou droits applicables doivent toutefois être vérifiés au moment de la vente, car la réglementation peut évoluer.
Les étrangers peuvent-ils louer leur bien à Maurice ?
Dans de nombreux développements éligibles, oui.
Mais les modalités de location peuvent dépendre :
- du schéma immobilier ;
- du développement particulier ;
- des règlements de gestion ;
- et du type de bien.
Un acheteur international envisageant des revenus locatifs doit établir :
- si la location à court terme est autorisée ;
- si la location à long terme est autorisée ;
- si le domaine propose un programme de location centralisé ;
- les charges de gestion ;
- les restrictions d'usage personnel ;
- et le traitement fiscal des revenus locatifs.
Le potentiel locatif doit donc être évalué bien par bien, plutôt que de supposer que toutes les résidences étrangères fonctionnent selon des règles identiques.
Comment les achats immobiliers internationaux sont-ils réglés ?
Maurice a introduit des règles de paiement révisées pour les nouvelles acquisitions par des non-citoyens dans le cadre de plusieurs schémas immobiliers approuvés à partir du 13 décembre 2024.
Ces schémas comprennent :
- l'Integrated Resort Scheme ;
- le Real Estate Scheme ;
- l'Invest Hotel Scheme ;
- le Property Development Scheme ;
- et le Smart City Scheme.
Conformément aux orientations actuelles de l'Economic Development Board, l'acheteur transfère les fonds d'acquisition vers Maurice depuis l'étranger dans une devise convertible reconnue.
Le notaire s'arrange ensuite pour que 85 % de la contrepartie d'achat soit versée au promoteur immobilier en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère qualifiante.
Des dispositions de financement spécifiques existent également pour les acquisitions de valeur supérieure dépassant 750 000 USD, sous réserve des exigences applicables.
Pour un achat international significatif, la planification des devises peut donc constituer une partie importante du processus d'acquisition.
Quels coûts un acheteur étranger doit-il anticiper ?
L'achat d'un bien immobilier à Maurice peut entraîner plusieurs coûts de transaction, pouvant inclure :
- les droits et taxes d'enregistrement ;
- les frais de notaire ;
- les charges gouvernementales ou administratives applicables ;
- les frais de financement le cas échéant ;
- les coûts de change ;
- et les dépenses courantes de domaine, de gestion ou de propriété.
Ce guide ne cite délibérément aucun pourcentage unique.
Maurice a récemment modifié certaines parties du régime fiscal et des droits applicables aux transactions immobilières impliquant des non-citoyens, notamment les mesures contenues dans la Finance Act 2025.
Les anciens guides immobiliers — y compris certains anciens documents officiels — peuvent donc afficher des taux qui ne sont plus adaptés à une transaction réalisée en 2026.
Pour une acquisition immobilière de valeur élevée, la démarche raisonnable consiste à obtenir une estimation des coûts spécifique à la transaction avant de s'engager dans un accord contraignant.
Les ressortissants britanniques, français ou sud-africains peuvent-ils acheter à Maurice ?
Oui, à condition que le bien et la voie d'acquisition respectent les règles mauriciennes en matière de propriété étrangère.
Maurice n'applique pas en règle générale un schéma immobilier pour les acheteurs britanniques et un autre pour les acheteurs français ou sud-africains.
Les facteurs les plus importants sont :
- si l'acheteur est citoyen mauricien ou non-citoyen ;
- le bien acquis ;
- le schéma ou le cadre juridique dans lequel il est proposé ;
- le prix d'achat ;
- et si l'acheteur souhaite également être éligible à la résidence.
Que doit vérifier un acheteur international avant de choisir un bien ?
Avant de progresser dans l'achat d'un bien à Maurice, un acheteur étranger doit établir sept éléments :
- Ce bien particulier est-il éligible à la propriété par un non-citoyen ?
- Dans le cadre de quel schéma ou cadre juridique est-il vendu ?
- L'achat donne-t-il droit à la résidence si cela est important pour moi ?
- Existe-t-il des restrictions en matière de location, de revente ou d'usage personnel ?
- Quels sont les coûts d'acquisition actuels ?
- Quelles règles de change et de paiement s'appliquent ?
- La localisation, le domaine et le bien correspondent-ils réellement à la façon dont j'envisage de l'utiliser ?
La structure juridique de la propriété doit soutenir la décision immobilière — et non la remplacer.
Une fois l'éligibilité établie, la question la plus importante devient : quelle localisation, quel domaine et quel bien correspondent le mieux au mode de vie, aux objectifs d'investissement et aux projets à long terme de l'acheteur ?
Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu'acheteur international
Maurice a délibérément créé des cadres reconnus permettant aux acheteurs internationaux d'acquérir des biens résidentiels de qualité.
Il en résulte un marché allant des domaines de golf et de resort établis aux appartements, résidences Smart City et autres développements approuvés.
Mais les règles ne sont pas identiques pour tous les biens.
Le point de départ le plus utile est donc d'établir :
Qu'attendez-vous de ce bien ?
Pour certains acheteurs, la priorité est la résidence permanente.
Pour d'autres, il peut s'agir :
- d'une résidence secondaire ;
- de la retraite ;
- d'un investissement ;
- d'une relocalisation familiale ;
- d'un mode de vie saisonnier ;
- ou simplement de passer une partie de chaque année à Maurice.
Une fois cet objectif défini, le choix de la voie de propriété et du bien approprié devient considérablement plus facile.
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Demande privée →Questions fréquemment posées
- Un étranger peut-il légalement posséder un bien immobilier à Maurice ?
- Oui. Les ressortissants étrangers peuvent légalement acquérir des biens éligibles par des voies reconnues telles que le Property Development Scheme (PDS), les biens développés dans le cadre de l'Integrated Resort Scheme (IRS) et du Real Estate Scheme (RES), les biens Smart City éligibles, les appartements G+2 et les biens dans le cadre de l'Invest Hotel Scheme (IHS).
- Que signifie PDS à Maurice ?
- PDS signifie Property Development Scheme. C'est un cadre approuvé permettant à des développements résidentiels éligibles de vendre des biens à des acheteurs mauriciens et internationaux. Un achat PDS éligible peut également ouvrir une voie vers la résidence.
- Que signifie IRS ?
- IRS signifie Integrated Resort Scheme. C'était l'un des premiers cadres mauriciens pour les développements de luxe accessibles aux acheteurs internationaux. Les biens IRS existants et de revente restent pertinents aujourd'hui.
- Que signifie RES ?
- RES signifie Real Estate Scheme. C'était un autre cadre antérieur de propriété étrangère. Les biens RES existants et de revente éligibles peuvent toujours être acquis par des non-citoyens.
- Que signifie G+2 ?
- Un appartement G+2 est un appartement dans un immeuble en copropriété éligible comportant un rez-de-chaussée et au moins deux étages supplémentaires au-dessus. Les acheteurs étrangers peuvent acquérir des appartements éligibles de ce type sous réserve des exigences et de l'approbation pertinentes.
- Quel est le prix minimum d'un bien pour un acheteur étranger ?
- Il n'existe pas de minimum unique applicable à toutes les acquisitions immobilières étrangères. Par exemple, le prix d'achat minimum actuel pour un appartement G+2 éligible est de 6 millions de MUR, tandis que le niveau d'investissement généralement associé à la résidence liée à la propriété dans le cadre de plusieurs schémas est de 375 000 USD ou son équivalent.
- L'achat d'un bien m'accorde-t-il automatiquement la résidence à Maurice ?
- Non. Un bien peut être légalement disponible pour un acheteur international sans que l'achat lui confère automatiquement la résidence. Dans le cadre de plusieurs schémas immobiliers reconnus, un investissement qualifiant d'au moins 375 000 USD ou son équivalent peut ouvrir une voie vers la résidence.
- Les étrangers peuvent-ils acheter des villas à Maurice ?
- Oui, lorsque la villa est légalement éligible à la propriété par un non-citoyen — par exemple au sein d'un Property Development Scheme approuvé ou d'un développement Integrated Resort Scheme ou Real Estate Scheme existant éligible.
- Les étrangers peuvent-ils acheter des appartements ?
- Oui. Les acheteurs internationaux peuvent acquérir des appartements au sein de schémas immobiliers approuvés et peuvent également acquérir des appartements G+2 éligibles, sous réserve des conditions d'approbation et d'achat applicables.
- Les étrangers peuvent-ils acheter un terrain ?
- L'acquisition foncière par des étrangers est restreinte. Certains développements immobiliers approuvés peuvent inclure des parcelles viabilisées accessibles à des non-citoyens éligibles, mais les acheteurs doivent vérifier que la parcelle particulière est expressément éligible à la propriété étrangère.
- Les étrangers peuvent-ils louer leur bien mauricien ?
- De nombreux biens étrangers qualifiants peuvent être loués, bien que des règles spécifiques au domaine, au développement et au schéma puissent s'appliquer.
- Un propriétaire international peut-il revendre le bien ultérieurement ?
- En règle générale, oui. Les biens étrangers qualifiants peuvent normalement être revendus sous réserve des règles applicables et de l'éligibilité de l'acheteur entrant.